WARTO WIEDZIEĆ
SPIS ZAGADNIEŃ (z odsyłaczami)
WYBRANE TERMINY ZWIĄZANE Z KOSZTORYSOWANIEM
Czym jest i do czego służy KOSZTORYS
RODZAJE KOSZTORYSÓW
GDY BUDUJESZ DOM
- ILE TO CIĘ BĘDZIE KOSZTOWAŁO
- KOSZTORYS - bez niego lepiej nie zaczynaj
- BUDOWAĆ SAMEMU CZY ZLECIĆ FIRMIE BUDOWLANEJ
- DOBRA JAKOŚĆ - jak ją uzyskać
- CZAS TRWANIA BUDOWY
- MATERIAŁY BUDOWLANE
- OD CZEGO ZALEŻY CENA USŁUG KOSZTORYSOWYCH
do góry
1. WYBRANE TERMINY ZWIĄZANE Z KOSZTORYSOWANIEM
- PRZEDMIAR ROBOT - zestawienie przewidywanych do wykonania robót sporządzone wg technologicznej kolejności ich wykonania wraz z obliczeniem i podaniem ilości robót w ustalonych jednostkach przedmiarowych wraz ze wskazaniem podstaw do ustalenia szczegółowego opisu robót (nr katalogu, tablicy, kolumny) lub wraz ze szczegółowym ich opisem obejmującym wyszczególnienie i opis czynności składowych. Sporządzany jest przed wykonaniem robót na podstawie dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót.
- OBMIAR ROBÓT - zestawienie robót wg opisu j.w. lecz sporządzone po wykonaniu robót wg pomiarów z natury
- KOSZTORYS - jest to dokument określający kalkulację ceny sporządzoną wg ustalonych metod w oparciu o przedmiar lub obmiar robót.
- KOSZTORYS INWESTORSKI - jest przygotowywany na zlecenie Inwestora w oparciu o przedmiar robót i stanowi kalkulację szacunkową kosztów wykonania robót. Jest pomocny przy zlecaniu robót dla zabezpieczenia niezbędnych środków na wykonanie robót oraz do celów porównawczych.
- KOSZTORYS OFERTOWY - stanowi kalkulację do ustalania ceny oferty np. na bazie przedmiaru dostarczonego przez Zamawiającego. Jest sporządzany przez Wykonawcę robót przy składaniu ofert.
- KOSZTORYS ZAMIENNY - może stanowić podstawę dla ustalenia zmiany ceny określonej w umowie i jest przygotowany przez Wykonawcę robót z uwagi na zmiany pierwotnie przewidzianych ilości robót
- KOSZTORYS POWYKONAWCZY - stanowi kalkulację dla ustalenia wynagrodzenia Wykonawcy za wykonane roboty i jest sporządzany przez Wykonawcę po wykonaniu robót
do góry
2. Czym jest i do czego służy KOSZTORYS
KOSZTORYS - jest to dokument określający kalkulację ceny sporządzoną wg ustalonych metod w oparciu o przedmiar lub obmiar robót.
- Po pierwsze umożliwia zaoszczędzenie sporej sumy - nawet do kilkunastu procent kosztów przyszłej budowy.
- Po drugie pozwala określić koszt wykonania poszczególnych etapów budowy (lub remontu), a także koszt wykonania różnych elementów składowych (fundamenty, ściany, stropy, dach, tynki itp.), co ma kapitalne znaczenie przy wprowadzaniu przez inwestora zmian w trakcie prowadzenia prac. Praktyka budowlana pokazuje, że nawet na dobrze przygotowanej budowie trudno jest uniknąć wprowadzania modyfikacji w stosunku do pierwotnej dokumentacji.
- Po trzecie kosztorys umożliwia przeanalizowanie skutków finansowych różnych wariantów rozwiązań budowlanych, praktycznie na każdym etapie budowy.
Mając projekt bez kosztorysu możemy zlecić jego wykonanie kosztorysantowi za stosunkowo niewielkie (w porównaniu z kosztami budowy) wynagrodzenie.
do góry
3. RODZAJE KOSZTORYSÓW
Można wyróżnić trzy podstawowe rodzaje kosztorysów:
- Kosztorys inwestorski - zleca go inwestor, po to by dowiedzieć się, ile powinna kosztować go budowa przy średnich kosztach. Nieodłączną częścią kosztorysu inwestorskiego jest przedmiar robót, sporządzony przez kosztorysanta.
- Kosztorys ofertowy (rynkowy) - opracowuje go wykonawca, stosując własne stawki i ceny. Podaje w nim za jaką cenę jest gotów wykonać określony zakres robót.
- Kosztorys powykonawczy - sporządzany przez wykonawcę po zrealizowaniu robót. Stanowczo odradzamy rozliczanie się z wykonawcą wg tego rodzaju kosztorysu. Wiążą się z nim największe kłopoty finansowe, jakie spadają na głowę inwestora. Bywa, że nieograniczony apetyt wykonawcy doprowadza inwestora do plajty i kończy się sprawą w sądzie.
Dodatkowo można wyróżnić jeszcze:
- Kosztorys ślepy, czyli opisanie wszystkich robót budowlanych i instalacyjnych niezbędnych do wykonania w trakcie budowy. Zawiera szczegółowy przedmiar robót, czyli obliczenie ilości metrów kwadratowych ścian, posadzek, stropów, tynków itp. W oparciu o te dane otrzymujemy zestawienie wszystkich materiałów budowlanych i instalacyjnych. Przydać się także może wykaz potrzebnego sprzętu budowlanego, okres jego wykorzystania, oraz łączna suma wszystkich roboczogodzin, które spędzą wykonawcy na budowie. Ten ślepy kosztorys nie zawiera żadnych cen, a jedynie odpowiednie rubryki do wypełnienia przez potencjalnych wykonawców.
Przydatny jest on przy wyborze wykonawcy, np. w drodze przetargu.
- Kosztorys zamienny. Zawsze należy liczyć się ze zmianami. Posiadanie najdokładniejszego projektu oraz najrzetelniejszego kosztorysu nie uchroni nas przed wystąpieniem w czasie budowy robót nie przewidzianych wcześniej. Wynika to przede wszystkim ze zmian wprowadzanych przez inwestora.
Precyzyjny kosztorys wyszczególniający wszystkie czynności wykonywane w trakcie budowy pozwala w miarę bezboleśnie odjąć od umówionej z wykonawcą sumy prace, które nie były realizowane, a dodać prace dodatkowe. Wystarczy sporządzić kosztorys korygujący lub dodatkowy oparty o te same parametry, co kosztorys ofertowy.
UWAGI:
- Przestrzegamy też przed przyjmowaniem przez Inwestora do rozliczeń kosztorysu sporządzonego przez wykonawcę. Bo nawet jeśli globalna kwota (w przypadku umowy ryczałtowej) może wydać się inwestorowi atrakcyjna, to zbyt wysoko mogą być wyceniane pierwsze etapy prac: roboty ziemne, fundamenty, ściany parteru. Już na tym etapie wykonawca stara się niekiedy "wygospodarować" zaliczkę, czyli nadwyżkę wypłacanych przez inwestora pieniędzy. Powoli przyzwyczaja inwestora do płacenia kolejnych zaliczek, a pod koniec budowy bywa, że zażąda podwyższenia wynagrodzenia grożąc - "bo jak nie to schodzę". Widmo pustej budowy, tuż przed jej zakończeniem, zwykle skutkuje i inwestor płaci dalej.
- Drugie, związane z tym zagrożenie polega na tym, że w przypadku, jeśli wykonanie stanu surowego budynku zlecimy jednej firmie, zaś wykończenie domu drugiej, może się wówczas okazać, że przeszacowana wartość robót w pierwszym etapie spowoduje, iż braknie nam pieniędzy na wykończenie domu. Czy warto w ten sposób tracić bezpowrotnie swoje pieniądze.
Jedyna rada - to doświadczony i niezależny kosztorysant.
- Sporządzenie kosztorysu nie ustrzeże zupełnie inwestora od wpadki. Jednakże daje mu poczucie pewności w rozmowach z wykonawcą, jak również tego, że nie zostanie oszukany przez nieuczciwego wykonawcę. Aby sporządzić kosztorys potrzebna jest duża wiedza techniczna i rynkowa oraz doświadczenie.
do góry
4. GDY BUDUJESZ DOM
4.a. ILE TO CIĘ BĘDZIE KOSZTOWAŁO
Ile mnie to będzie kosztowało? To pytanie zadaje sobie każdy przed rozpoczęciem budowy.
Ile mnie to jeszcze będzie kosztowało? To pytanie zadaje sobie wielu, gdy jest w jej trakcie.
A koszty rosną. I wcale nie dlatego, że zdrożały usługi czy materiały. Ale dlatego, że we wstępnym kosztorysie nie wszystkie elementy zostały uwzględnione.
Zgodnie z zasadą, że każda robota jest wykonywana tylko jeden raz ustal cenę raz a dobrze.
Żeby wszystko uwzględnić to lista wydatków musi być szczegółowa. Nie wystarczy wykaz zawierający tylko takie pozycje jak fundamenty, mury czy dach.
Żeby uniknąć niespodzianek w trakcie budowy przygotujemy Ci pełne i szczegółowe wykazy robót, które ułatwią bieżącą kontrolę postępu robót, i pozwolą na racjonalne wydawanie pieniędzy.
do góry
4.b. KOSZTORYS - bez niego lepiej nie zaczynaj
Planując budowę zapewne zastanawiasz się, czy zgromadzone przez Ciebie oszczędności wystarczą, czy będziesz musiał zaciągnąć kredyt, co zrobić aby nie przepłacić za roboty i materiały.
Jest na to rada - porada doświadczonego kosztorysanta i zamówienie kosztorysu inwestorskiego.
Spytasz, po co, skoro tyle już ludzi wybudowało swoje domy bez kosztorysu ?
A czy zastanawiałeś się kiedyś, skąd się bierze na rynku tak wiele ofert sprzedaży rozpoczętych już domów.
Czyżby inwestorzy nagle zmienili marzenie swojego życia, aby stać się właścicielami wspaniałego domu, domu do którego dążyli przez połowę swego życia i którego budowie poświęcali wszystkie oszczędności i każdą wolną chwilę.
Nic z tego ! - 90% z nich to osoby, które zawierzyły swojej intuicji i podpowiedziom tzw. "znawców" tematu. A "znawców" od budownictwa to mamy pełno dookoła -
przecież na budownictwie i medycynie zna się każdy Polak. No, może nie każdy ale na pewno większość ...
Jeśli chcesz dołączyć do tej grupy 90% byłych marzycieli, to nie zamawiaj kosztorysu. Jest to najkrótsza droga aby zakończyć budowę przed czasem, chyba, że jesteś tak bogaty, że cena i koszty budowy nie mają dla Ciebie znaczenia.
do góry
4.c. BUDOWAĆ SAMEMU CZY ZLECIĆ FIRMIE BUDOWLANEJ
Budowa własnego domu to prawdziwe wyzwanie dla inwestora, nie tylko finansowe.
Gdy już mamy działkę, projekt budowlany i pozwolenie na budowę, możemy wreszcie
przystąpić do właściwej fazy realizacji naszego wymarzonego domu.
1. Zanim zdecydujesz się na samodzielną realizację, powinieneś rozważyć kilka kwestii i
poważnie zastanowić się zanim wybierzesz tą formę realizacji.
Nie jest to wcale ani łatwe, ani tanie rozwiązanie.
Trzeba zastanowić się czy mamy wystarczającą wiedzę aby należycie
(zgodnie ze sztuką budowlaną) wykonać roboty.
Nie jest to wcale takie proste, jak niektórzy sądzą.
Niewiedza prowadzi do błędów, a te kosztują i to czasem nawet bardzo dużo.
Zamiast oczekiwanych oszczędności, możemy przysporzyć sobie kosztów i kłopotów.
Jeżeli więc nie mamy dostatecznej wiedzy, lub zaprzyjaźnionej fachowej osoby,
która będzie miała czas i ochotę pomóc nam fachowo wykonać roboty,
lepiej zrezygnujmy z tej formy realizacji.
Nawet firmy fachowe działające długo w tej branży popełniają błędy,
trudno więc się spodziewać, aby mogła ich uniknąć osoba, która nie ma do tego zawodowego przygotowania.
2. Drugą formą realizacji, jest zlecenie robót firmie budowlanej.
Ta forma daje większą pewność, że roboty będą zrealizowane fachowo.
Warto też zawrzeć w takim przypadku umowę z wykonawcą.
Dobrze zawarta umowa, daje dużo większą pewność, że budynek będzie zrealizowany właściwie.
Uzyskujemy ponadto prawo do rękojmii lub gwarancji na kilka lat od momentu zakończenia budowy,
a to może okazać się bardzo istotnym elementem naszego przedsięwzięcia.
Gdy budujemy dom własnymi siłami, nikt nam takich praw nie udzieli i każdą wadę wykonawstwa będziemy musieli usuwać na swój własny koszt.
Kolejną sprawą, przemawiającą za budowaniem poprzez firmę jest to,
że firma budowlana jest dobrze przygotowana do realizacji tego rodzaju prac -
dysponuje wykwalifikowanymi pracownikami oraz specjalistycznym sprzętem,
co pozwala wykonać roboty szybko i sprawnie.
Dla tych, którym zależy na szybkim wprowadzeniu się do własnego domu
to w zasadzie jedyna droga, pozwalająca osiągnąć ten cel.
Budowa własnymi siłami ciągnie się zazwyczaj przez wiele lat - firma zrobi to w niecały rok.
Zanim jednak zawrzemy umowę, trzeba rozglądnąć się na rynku za dobrym i sprawdzonym wykonawcą.
Najlepszy i sprawdzony sposób na wyszukanie dobrej firmy, to rekomendacja znajomych,
dla których firma ta wykonywała wcześniej roboty. Dobrze jest też zobaczyć i samemu
ocenić jakość wykonanych przez tą firmę robót oraz porozmawiać z poprzednimi zleceniodawcami.
do góry
4.d. DOBRA JAKOŚĆ - JAK JĄ UZYSKAĆ
Trzeba wynająć dobrych wykonawców i zastosować dobre materiały.
Dobrzy wykonawcy
Nie ma nigdy pewności, że oferujący swoje usługi wykonawca jest dobry. Możesz jednak uniknąć wyboru złego wykonawcy. Jak? ZRÓB PRZETARG.
Przygotujemy Ci ślepe wykazy robót, które pozwolą na właściwą ocenę i umożliwią porównanie złożonych ofert.
Sprawdź swoich potencjalnych wykonawców:
- obejrzyj co wybudowali
- jeżeli budują w tym czasie, zobacz jak wygląda plac budowy
- zapytaj innych inwestorów, którzy korzystali z ich usług
- zapytaj o ich sytuację finansową .
Projektant też jest wykonawcą.
I bardzo dużo od niego zależy. Funkcjonalność, rozwiązania techniczne, zastosowane materiały. Projektowanie to bardzo ważny moment optymalnego budowania domu.
Każda zmiana na papierze dużo mniej kosztuje niż zmiana na placu budowy.
Wymagaj od projektanta, aby zamówiony przez Ciebie projekt nie był zbyt ogólny.
Uszczegółowieniem projektu mogą być np. standardów wykonania lub wykończenia domu.
Ułatwi Ci to rozmowę z kosztorysantem, z wykonawcą robót, pozwoli na zawarcie dobrej umowy z wykonawcą i na rozliczenie go z wykonanych robót. O opinię w tym zakresie możesz poprosić zaprzyjaźnioną osobę, z doświadczeniem zawodowym np. przyszłego kierownika budowy lub inspektora nadzoru, albo doświadczonego kosztorysanta.
Projekt domu trzeba dobrze przemyśleć.
Już na tym etapie powinieneś wiedzieć jakiego rodzaju ścianki działowe będą w Twoim domu (murowane, czy lekkie z płyt gipsowo-kartonowych), czy i gdzie będzie kominek, gdzie będzie tablica elektryczna, gazomierz osprzęt telefoniczny, czy i gdzie umieścisz centralny odkurzacz itd.
Jeśli zaniedbasz ten etap to będziesz kuł, rył, przebudowywał, kilka razy zmieniał w trakcie budowy
(a także po jej zakończeniu) i płacił, płacił, płacił.
Zaś Twoje konto w banku będzie topniało w tempie zastraszającym.
Receptą na dobre materiały jest:
- dobry projektant, który jako pierwszy winien określić i uzgodnić z Tobą ich jakość,
- dobry producent, który na oferowane przez siebie materiały posiada świadectwa certyfikacyjne dopuszczające
materiały do obrotu i powszechnego stosowania.
- rzetelność wykonawcy, który zgodnie z obowiązującym prawem winien stosować do wykonania robót tylko
wyroby dopuszczone do obrotu, tj. takie które wystawione zostały dokumenty certyfikacyjne,
- nadzór nad wykonawcą - kontrola czy stosuje on materiały określone w dokumentacji i czy na wbudowywane
materiały posiada stosowne dokumenty certyfikacyjne (żądaj od wykonawcy ich okazania)
Odsyłamy Cię również na stronę, która szczegółowo mówi o zasadach dopuszczania wyrobów do obrotu i powszechnego stosowania
>> WIĘCEJ SZCZEGÓŁÓW
do góry
4.e. CZAS TRWANIA BUDOWY
Jak długo będzie trwała budowa?
To kolejne pytanie, które sobie zadajesz.
Odpowie ci na nie dobrze sporządzony harmonogram.
Harmonogram to wykres obrazujący kolejność i czas trwania poszczególnych czynności w ogólnym planie budowy.
Należy w nim przewidzieć zgodną z technologią kolejność robót i niezbędne przerwy technologiczne (np. związane z dojrzewaniem betonu).
Harmonogram trzeba tak samo negocjować w wykonawcą jak i cenę.
To niezbędna pomoc w trakcie budowy. Pozwala kontrolować jej przebieg w czasie.
Musi być tylko odpowiednio szczegółowy. Wykonanie np. murów można zapisać w całości (nie polecamy) lub w rozbiciu na kondygnacje. Sprawdzanie wykonania krótszych zadań zmniejsza szansę na to, że po kilku miesiącach spotka cię przykra niespodzianka.
Kolejny instrument w optymalnym planowaniu budowy to harmonogram rzeczowo - finansowy.
Różni się tym od harmonogramu rzeczowego, że poszczególnym robotom przyporządkowuje ceny.
Odpowie Ci na pytania:
- kiedy i za co masz płacić?
- czy na cały czas budowy masz pieniądze?
- ile pieniędzy będzie Ci w danym momencie potrzebne?
Może pełnić jeszcze jedną funkcję.
Pomoże Ci uniknąć płacenia zaliczek, jeżeli będziesz się rozliczał z wykonawcą jedynie za całkowicie wykonane etapy robót zapisane w harmonogramie.
Winieneś zapytać o takie harmonogramy oferentów - przygotujemy Ci odpowiednie wzory tych dokumentów. Będziesz miał porównanie, podobnie jak w przypadku cen i kolejne argumenty w negocjacjach.
Razem z harmonogramem dostarczymy Ci również informację o tym jak będą się kształtować przepływy pieniężne.
do góry
4.f. MATERIAŁY BUDOWLANE
Najistotniejszym czynnikiem wpływającym na koszt budowy jest wartość zakupionych materiałów budowlanych i instalacyjnych.
Musimy się zdecydować, czy będziemy we własnym zakresie kupować materiały budowlane, czy też powierzymy to zadanie wykonawcy.
Doświadczenie wykazuje, że w przypadku stanu surowego budynku opłaca się korzystać z materiałów wykonawcy jeśli nie dysponujemy wyjątkowo tanim ich źródłem, lub nie mamy dostępu do bardzo taniego transportu.
do góry
5. OD CZEGO ZALEŻY CENA USŁUG KOSZTORYSOWYCH
Cena usług kosztorysowych zależy przede wszystkim od ich pracochłonności.
Pracochłonność z kolei w każdym konkretnym przypadku będzie inna, jak różne są obiekty budowlane i jak różne są wymagania zamawiającego, czy zakres koniecznych opracowań.
Dlatego też cena usługi ustalana jest w każdym konkretnym przypadku indywidualnie w negocjacjach z zamawiającym, po zapoznaniu się z zakresem opracowań, dostępnymi danymi (np. dokumentacja projektowa) i jego wymaganiami.
CO WPŁYWA NA PRACOCHŁONNOŚĆ USŁUGI ?
1. Zakres danych dostarczanych przez zamawiającego np.
- dokumentacja projektowa,
- przedmiary (gdy są opracowane a ich jakość i rzetelność jest zadowalająca - zmniejsza to istotnie pracochłonność kolejnych opracowań),
- standardy wykonania robót (ich brak powoduje konieczność dodatkowych uzgodnień i czynności kosztorysanta),
- wytyczne wykonania robót, opisy robót, technologii
- kosztorys ślepy
- umowa o wykonanie robót budowlanych
2. Jakość danych dostarczonych przez zamawiającego
(określonych w p.1)
- np. niestarannie opracowany projekt, z licznymi niedomówieniami lub błędami powoduje, że kosztorysant musi więcej pracy włożyć w to, aby jego opracowanie z kolei nie okazało się również niedopracowane i z błędami.
- niestaranne opracowane przedmiary, wymagają od kosztorysanta włożenia dużo pracy w ich analizę, a często ich przeróbkę, uzupełnienia, dodatkowe analizy i wyliczenia, czasami nawet konieczność wykonania ich na nowo,
co z kolei zwiększa pracochłonność usługi.
WAŻNE:
Właściwie opracowane przedmiary mają kluczowe znaczenie dla wszelkich późniejszych wyliczeń oraz etapów przygotowań i realizacji inwestycji - kosztorys, harmonogram, zestawienia wartości robót, zestawienia ilości materiałów, wartość umownego wynagrodzenia z wykonawcą robót.
Błędy na tym etapie mogą więc inwestora drogo kosztować. Warto więc postarać się, aby czynności te były opracowane przez kosztorysanta z dużym doświadczeniem w kosztorysowaniu.
Trzeba tu zwrócić uwagę na fakt, iż przedmiary ściśle wiążą się z konkretnymi katalogami nakładów rzeczowych (norm kosztorysowych). A te są różne KNR, KSNR, KNNR, i co najważniejsze różnią się stopniem i zakresem agregacji robót. Różne są zasady przedmiarowania tych samych robót (a raczej pozornie tych samych) w oparciu o różne katalogi.
Zasadą więc jest że przedmiary winny być "przywiązane" do konkretnych katalogów, a więc powinny zawierać określoną podstawę wyliczeń, tj. do każdej pozycji przedmiaru należy określić rodzaj katalogu, numer katalogu, numer tabeli, numer kolumny, pozycji i wariant, np. KNR 2-02 t.0254/02(III). Doświadczony kosztorysant wie o co chodzi. Bez tych danych, przedmiar ma niewielką wartość.
Ma to zasadnicze znaczenie dla późniejszej wyceny robót i oczywiście wpływa na wynik końcowy wartości kosztorysowej robót. Nie można zastosować tego samego przedmiaru do różnych katalogów bo otrzymamy różne wyniki.
Zwróćmy więc uwagę czy opracowane przedmiary zawierają podstawy wyceny tj. odwołania do konkretnych katalogów i norm. Ich brak stanowi wyraźną przesłankę do ostrożności ze strony inwestora, co do jakości i merytorycznej ich wartości. Doświadczony i rzetelny kosztorysant z pewnością nie dopuści się takich "niedoróbek".
3. Zakres opracowań, a więc to co ma być opracowane, np.:
- rozmiar kosztorysu tj. ilość pozycji kosztorysowych - przy niewielkich kosztorysach i drobnych pracach procentowa cena kosztorysu w przeliczeniu na jednostkę kosztorysową (pozycję) musi być wyższa, choćby z uwagi na koszty stałe biura.
- pełny kosztorys z przedmiarami
- obmiary robót (konieczność wyjazdu w teren i pomiarów z natury)
- tylko wyliczenie wartości w oparciu o dostarczone przedmiary robót
- kosztorys ślepy (bez wyliczania wartości)
- zestawienia robót, materiałów itp.
- harmonogram rzeczowo - finansowy
- analiza opłacalności inwestycji
- tylko przedmiary, lub obmiary robót
- obróbka, przeróbka, uzupełnienie dostarczonych ale niekompletnych obmiarów np. dobór katalogów i norm
- weryfikacja istniejących kosztorysów lub przedmiarów
- projekt umowy, czy tylko opinia o dostarczonym projekcie umowy
4. Szczególne wymagania np.
- co do szczegółowości opracowań
- co do terminu opracowania, ilości egzemplarzy
- odnośnie kompletu opracowań
do góry
|
|
